icramüdürlüğü mahkemesi tahliye dilekçesi örneği 2017 kaymakamlık yoluyla tahliye tahliye davası dilekçe ecri misil tazminat evde kira İhtarlarınyapıldığı kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmekle beraber Borçlar Kanunu 353.madde atfıyla 1 aylık süre içerisinde kiracıya dava açılacağı bildirildiği takdirde dava açma süresi 1 yıl süreyle uzamış olacaktır. 5 YIL SONRA TESPİT DAVASI. Aksi durumda kiraya verenin keyfi olarak kira sözleşmesini sona erdiremeyeceğini ya da kira bedeli düşük diye tahliye isteyemeyeceğini ifade eden Cenk Söbe, "Ev 1 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – TBK 350/1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1’e göre kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçları olması durumunda dava açarak kira sözleşmesini feshedip kiracıyı tahliye Kiracı satış tarihinden itibaren 6 ay boyunca evde kalmaya devam edebilir. Yeni ev sahibi tarafından ancak bu 6 aylık sürenin dolmasından sonra kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir. Fakat kira sözleşmesinin, kiracı tarafından tapuya şerh edilmesi halinde yeni malik artık satıştan sonra kiracının tahliyesi talebinde Kira bedellerinde yaşanan artışların, mal sahiplerinin eski kiracılar ile sözleşme ilişkilerine devam etmek yerine taşınmazlarını tahliye yoluna giderek yeniden kiraya verme Kal3cA. 1- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Günümüzde artan kira bedelleri, ev veya işyeri sahiplerinin iştahını doğal olarak kabartmış, kiracıların da hukuki güvenliğini tehdit eder olmuştur. Mülk sahipleri kiracıyı çıkarıp yeni kiracı ile daha yüksek bedel üzerinden kira sözleşmesi yapmak amacıyla kiracıların tahliyesi yollarını araştırmakta, kiracılar da haklarını detayları ile bilmek ve kendilerine koruma altına almak istemektedirler. Bu süreçte kiracısını çıkartmak isteyen mülk sahipleri tarafından en sık kullanılan yöntemin ihtiyaç nedenine dayandığı görülmektedir. Bu nedenle bu yazımızda ev sahibinin kiracısını “ihtiyaç nedeniyle” tahliye ettirmesindeki şartlar, süreler ve sonuçları incelenecektir. Türk Borçlar Kanunu madde 350/1 hükmünde düzenlendiği üzere ev sahibi, “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu” doğduğu evin/işyerin boşaltılmasını kiracıdan talep edebilir. Kiracı bu talebi rızai olarak yerine getirmez ise mülk sahibi tarafından tahliye davası açılması gerekir. Fakat tahliye davasını kazanabilmesi için, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunduğu ispatlanmak zorundadır. İhtiyaç zorunluluğu davanın açıldığı tarihten kesinleştiği tarihe kadar da devam etmek zorundadır Yargıtay 3 HD tarihli, 2019/4504 E. , 2019/9283 K.. Aksi durumda zorunluluk ortadan kalkacağından ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir. Yine kanunda yer almayan fakat HGK kararı ile aranan bir şart daha mevcuttur. Bu şart, taşınmazın ihtiyaca uygunluğu şartı olarak formüle edilebilir. Kararın ilgili bölümü şöyledir "Ayrıca kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatlarla ihtiyaca uygun olduğu saptanmalıdır. Kiralananın ihtiyaca elverişli hale getirilmesi için yapılacak tadilat esaslı nitelikte ise ya da binanın ana yapısına zarar verecekse ihtiyaca elverişli olduğu kabul edilemez ve tahliyeye karar verilemez." Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun tarihli, 2014/117 E. ve 2016/60 K. 2- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinde Süreler Mülk sahibi, ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettirmek istiyorsa şu sürelere uyarak dava açmak zorundadır, aksi halde davası reddedilir -Kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi ise sözleşmenin yenilenme tarihinden sonra en geç bir ay içerisinde dava açmak zorundadır. Bu süre içerisinde dava açmaz ama ihtiyaç nedeniyle dava açacağını yazılı olarak ihtar ederse, yenilenen kira süresinin bitimine kadar dava açabilir. Burada belirtmek gerekir ki belirli süreli kira sözleşmesi, süre sonunda kendiliğinden bir yıllığına yenilenir. Belirsiz süreliye dönüşmez, sözleşme bir yıl olarak belirli sözleşme niteliğini korur. -Kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşme ise fesih bildirim sürelerine göre hesaplanacak süreyi takip eden bir ay içerisinde davayı açmak zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi uygulamada pek nadir karşılaşılan sözleşme tiplerinden olup, detayları incelemeye gerek görmüyoruz. Mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ihtar çekmesi zorunlu değildir. Doğrudan tahliye davası yoluna gidebilir. Fakat yukarıda açıklandığı, sürenin bitiminden sonraki bir aylık süre içinde ihtar çekerse, dava açma hakkı kira süresinin bitim tarihine kadar uzamış olacaktır. Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında ise durum ve süreler farklıdır, detaylar için tıklayınız. 3- İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesinin Sonuçları Tahliye Kararının İcrası ve Kesinleşmesi Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilmiş tahliye kararlarının icraya konularak kiracının zorla tahliye edilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmez. Mahkeme kararı aynı gün icraya konulabilir. Mülk sahibi tarafından başlatılacak icra takibi üzerine kiracıya Örnek No2 Taşınır Teslimine Veya Taşınmaz Tahliye Veya Teslimine İlişkin İcra Emri gönderilecektir İİK md. 26. Gönderilecek icra emrine itiraz hakkı bulunmamaktadır. Kiracı, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 yedi gün içerisinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Bu süre içerisinde tahliye etmezse, icra müdürlüğü kanalı ile zorla tahliye işlemi yapılabilir. Kiracının Tahliye Kararını Durdurma Hakkı ve İcranın Geri Bırakılması Kararı Kiracı, tahliye kararının icrasının durdurulması amacıyla icra dosyasına “üç aylık kira bedeli” tutarında teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Bu ifademizi destekleyen bir yasa maddesi bulunmamaktadır. Zira genel mahkemelerce kira bedelinin ödenmemesi dışındaki nedenlerle verilen tahliye kararının icrasının durdurulmasına ilişkin olarak düzenlenmiş bir hüküm İİK’da yer almamaktadır. Fakat uygulamada, özellikle eski tarihli bir İBK kararı gerekçe gösterilerek İİK 269/III hükmü ile İİK 36 hükmünün kıyasen salt tahliye kararlarının icrasında da uygulanabileceği kabul edilmektedir. Bu madde hükümlerine göre, genel mahkemelerce verilen tahliye kararlarının icrası borçlu kiracı tarafından yatırılacak üç aylık kira bedeli tutarı ile durdurulabilecektir. Bunun için elbette tahliye kararının tehir-i icra istemli olarak istinaf edilmesi, ardından teminatın yatırılması ve doksan günlük mehil vesikası alınması gerekir. 4- Kiraya Verenin Kiracıyı Tahliye Ettirmesi ve Başkasına Kiraya Vermesi Halinde Tazminat Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü, kiraya verenin kötüniyetli davranışlarını engellemek amacıyla caydırıcı bir hüküm getirmiştir. Mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmiş ve bu taşınmazı davada belirtilen amacına uygun kullanmamış, başkasına kiraya vermiş ya da başka amaçlarla kullanmışsa, kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorundadır. Fakat bu tazminatın doğması için, kiracının iradi olarak değil, mahkeme kararı aracılığıyla tahliye edilmesi gereklidir. Kiracı bir ihtar üzerine evi boşaltmış ya da dava devam ederken kendi kararı ile evden ayrılmışsa tazminat talep edemez Yargıtay 3 HD tarihli ve 2018/5894 E. , 2019/6781 K.. Kanaatimizce mahkeme kararından sonra ve fakat icrasından evvel iradi olarak boşaltma durumunda da tazminat talep edilmesi mümkün olmalıdır. Nitekim Yargıtay 3. HD tarihli ve 2017/4632 E. , 2019/1687 K. sayılı kararında da “bir yargı kararı” nedeniyle tahliyeden söz edilmekte olup bu görüşümüz desteklenmiştir. Aynı kararda, kiracının bir ihtarname nedeniyle evi boşaltması halinde tazminat talep edemeyeceğini ifade etmiştir. Fakat aynı dairenin tarihli ve 2017/6483 E. , 2019/2527 K. sayılı kararında da “kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır.” şeklinde kurulan cümle nedeni ile kararın icra dairesi kanalıyla uygulanması halinde tazminatın talep edilebileceği yönünde izlenim oluşmaktadır. Kanaatimizce bu ifade biçimi hatalı olmuştur. Zira hiç kimse icra dairesi kanalıyla zorla tahliyenin muhatabı olmak yahut aleyhine icra takibi yapılmasını ve kendisine icra emri gönderilmesini beklemek zorunda tutulmalıdır. Mahkemece verilmiş bir tahliye kararı üzerine, mahkeme kararına uyarak taşınmazı tahliye eden kiracı da zorla tahliye edilmiş kabul edilmeli ve tazminat isteyebilmelidir. Sonuç Olarak İhtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye ettirmek isteyen ev sahibi, bu konuda kiracısına bir ihtar çekmek zorunda değildir. Yeni malikin durumu farkılıdır, onun ihtar çekmesi gerekir, detaylar için tıklayınız. Belirli süreli kira sözleşmesinin bitimini takiben bir ay içerisinde açılacak tahliye davasında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanabilirse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Tahliye kararının kesinleşmeden icrası mümkün olup, kiracının üç aylık kira bedelini icra dosyasına yatırarak tahliye kararını istinaf etmesi halinde kararın icrası durdurulacak, kiracı tahliye edilemeyecektir. Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. GİRİŞ Mülkiyet hakkı, hak sahibine malike şu üç yetkiyi vermektedir 1- Kullanma usus, 2- Yararlanma fruktus, 3- Tasarruf etme abusus. Konumuz bağlamında, söz konusu mülkiyet hakkı bir konut veya çatılı bir işyeri üzerinde ise, malik, bu taşınmazda kendisi ikamet edebileceği/işyeri olarak kullanabileceği gibi kullanma, kiraya verebilir yararlanma ve/veya satabilir tasarruf etme. Kiralanan taşınmazların satılmasında da hukuken hiçbir engel bulunmamaktadır. Bu gibi durumda çeşitli soru ve sorunlar gündeme gelmektedir. Örneğin, kiracısı bulunan konut veya işyeri niteliğindeki taşınmaz bir üçüncü kişiye satıldığında mevcut kira ilişkisi ve kiracının durumu ne olacaktır? Yeni malik bu konuta/işyerine ihtiyaç duyması halinde hangi yolları izlemelidir? Bu nedenle işbu makalemizde kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazın el değiştirmesi halinde, bu taşınmazı sonradan edinen iktisap eden malikin haklarını ve mevcut kira ilişkisinin durumunu ele alacağız. MÜLKİYETİN EL DEĞİŞTİRMESİ VE MEVCUT KİRA İLİŞKİSİNE ETKİSİ Kiralanan ister taşınır, isterse taşınmaz olsun kira ilişkisi devam ederken satış, intikal, taksim gibi herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde yeni malikin doğrudan kira sözleşmesinin tarafı olacağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 310. maddesinde hüküm altına alınmıştır “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.“ Kira sözleşmesinin var olabilmesi için üç kurucu unsur aranır 1-Kiracı, 2-Kiraya veren, 3-Kira bedeli. Kiralananın el değiştirmesi halinde kiraya veren önceki malikin kiraya veren sıfatı sona ermekte, kiralananı sonradan iktisap eden malik sözleşmenin tarafı haline gelerek “kiraya veren” sıfatını kazanmaktadır. * Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olmasının konumuz açısından hiçbir farkı yoktur. YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE Yukarıda izah ettiğimiz üzere, kiralanan taşınmazın satışı ve devrinde hiçbir hukuki engel bulunmamaktadır. Kiracının “kiracı” sıfatı devam eder, taşınmazı devralan malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı, “yani kiraya veren tarafı” olur. Kısaca kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla sadece kiraya veren tarafın değişmesiyle devam eder. Yeni malikin söz konusu taşınmaza kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kimselerin konut veya işyeri ihtiyacının olması halinde sözleşmeyi sonuna kadar sürdürmesini beklemek adil olmayacağı gibi, kiracının da derhal kiralananı boşaltarak yeni malike boş bir şekilde teslim etmesini beklemek hak ve adalet anlayışına uygun olmaz. Bu nedenlerle kanun koyucu, yeni malikin mevcut kiracıya makul bir süre tanıyarak kira sözleşmesini sona erdirebilmesini olanaklı kılmıştır. Söz konusu hüküm şu şekilde düzenlenmiştir TBK m. 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.“ – Yeni Malikin Kiracıya 1 Ay İçinde İhtarname Çekmesi İlgili düzenlemede kiralananı sonradan edinen malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi söz konusu olması halinde durumu bir ay içinde kiracıya bildirmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Bu bildirimin nasıl yapılacağına ilişkin bir kural konulmamış ise de bu durumun ihtarname ile bildirilmesi uyuşmazlık halinde ispatı gerektireceğinden son derece önem arz etmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesi ihtarname örneği için tıklayınız. – Yeni Malikin 6 Ay Sonra Dava Açması Yine ilgili düzenlemede, yeni malikin, taşınmaza konut veya işyeri gereksinim duyması halinde iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirdiği halde kiracının 6 ay içinde çıkmaması halinde malikin dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır. Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak davada 6 aylık sürenin başlangıcı konusunda düzenlemenin kaleme alınma şeklinden kaynaklanan bir anlam karışıklığı bulunmaktadır. 6 aylık süre iktisap tarihinden itibaren mi, yoksa durumun kiracıya bildirildiği tarihten itibaren mi başladığı kanun metninden anlaşılamamaktadır. Yargıtay, 6 aylık sürenin başlangıcı için önceki kararlarında bildirimin yapıldığı, yani ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihi esas alıyordu. Ancak güncel ve istikrar kazanmış kararlarında 6 aylık sürenin iktisap tarihinden itibaren başladığı belirtilmektedir. Ayrıca davanın 6 aylık sürenin sonunda açılması şart olmayıp, 6 aylık süre geçtikten sonra kira sözleşmesinin sona erdiği tarihe kadar açılması mümkündür. Örnek vermek gerekirse, tarihli kira sözleşmesinin mevcut olduğu bir taşınmazı tarihinde satın alan A isimli şahıs, taşınmaza konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle ihtiyaç duyuyor olsun. Bu durumda A, kiracı K’ye taşınmaza bu nedenle ihtiyaç durumunu en geç 1 ay içinde, yani tarihine kadar yazılı olarak bildirecektir. Kiracının bildirime rağmen 6 ay sonrasına kadar, yani tarihine kadar taşınmazı tahliye etmemesi halinde, yeni malik en erken en geç de sözleşmenin sona erdiği tarihine kadar dava açarak sözleşmeyi feshetmesi gerekecektir. EMSAL YARGITAY KARARI YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2019/1642 K. 2019/2625 T. DAVA Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü KARAR Davacı, dava konusu … Mahallesi, No 2 adresinde bulunan …’a ait mevkii, 2784 parselde kayıtlı taşınmazı tarihinde satın aldığını, dava konusu parselin, önceki malik … tarafından 2783 numaralı parselde hayvancılık yapan …’a sözlü anlaşmayla yaklaşık 10 yıl önce kiraya verildiğini, davacının dava konusu taşınmaza sınır olan, sahibi olduğu Köyiçi mevkii, 2785 parseldeki taşınmazda kurduğu tesiste 2009 yılından bu yana büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, ancak mevcut alanın yetersizliği ve ihtiyacı karşılamaması nedeniyle dava konusu taşınmazı satın aldığını, davalılara taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalıların taşınmazı tahliye etmediklerini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar, taşınmazı 10 yıl süreli olarak kiraladıklarını, 10 yıl süreli sözleşmeye güvenerek yatırım yaptıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalılar tarafından temyizi üzerine, Dairemizin tarih, 2017/5847 Esas, 2017/16301 Karar sayılı ilamı ile, “….Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. TBK’nun 351. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz. Taşınmaz 3540 m2 büyüklüğünde ve dutluk vasfında olup davalılar tarafından büyükbaş hayvan besiciliği yapmak için kullanılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi- harita kadastro teknikeri- ziraat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyetten rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; dava konusu 4784 numaralı parselin 3540 m2 yüzölçümünde olduğu, davalının burada büyükbaş hayvancılık işi ile uğraştığı, parsel üzerinde çoban evi, gölgelik ve iki adet ahırın bulunduğu, dava konusu 3540 m2 taşınmazın m2 lik kısmında yapı bulunduğu tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Somut olayda, kiralananın üstün vasfına göre açık alanının daha fazla olduğu, çatılı alanının daha az olduğuna göre üstü örtüsüz-gayrimusakkaf bulunduğu ve bu haliyle Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabi olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda, kiralananın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğu, uyuşmazlığın bu kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiği anlaşılmakla, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329. maddeleri gereğince inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taşınmazın musakkaf vasıfta olduğu ve ihtiyaç iddiasının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup davacı dutluk vasfındaki taşınmazı 30/01/2013 tarihinde satın almış ve satın aldığını 20/02/2013 tarihi ihtarname ile davalılara bildirerek 11/06/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Bu durumda, edinme tarihinden altı ay sonrası beklenmeden 11/06/2013 tarihinde açılan davanın süresinde açılmadığı gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir. SONUÇ Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27/03/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yazı dolaşımı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasıİhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının ŞartlarıYeni Malik Ve Yakınlarının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası AçmasıKiralayanın Konut İhtiyacının Olduğunun Kabul Edildiği Bazı HallerTahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye KiralanmasıKiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracı Ne Yapmalıdır?Eski Kiracının Yeniden Kiralama Yasağı Sebebiyle Tazminat Hakkıİhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi HizmetleriSon Olarak Dikkat Etmesi Gerekenler İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası İhtiyaç sebebiyle tahliye davası uygulamada en çok tercih edilen ve tahliye davalarındaki en seri şekilde nihayete eren dava türüdür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası Türk Borçlar kanununun ilgili maddelerinde detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Makalemizde hangi şartların ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının konusunu oluşturacağına kanun ve ilgili Yargıtay kararları ışığında değineceğiz. Kiracı tahliyesi – kiracıyı çıkarma adli makalemizi okumak için tıklayabilirsiniz. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini yapan ilk malik ile kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın el değiştirmesi ile yeni malikin gereksinimi olarak iki başlık altında incelememiz gerekmektedir. İlk olarak değinmemiz gereken husus, kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken konuta kendisinin, eşinin, üstsoyunun ve altsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut, işyeri gereksinimleri olabilir. Bu gereksinim sebebiyle sayılan kişilerin bu taşınmazı kullanma zorunluluğu doğuyorsa mevcut olan kiracının konuttan çıkarılması gerekmektedir. Bu durumda kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açması gerekmektedir. İkinci olarak değinmemiz gereken husus, ev içinde kiracı var iken satılmış olabilir ve yeni malikin konuta gereksinimi olabilir. Yukarıda da bahsedildiği üzere ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için yeni malikin de ihtiyacının samimi ve somut bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Samimi ve somut bir ihtiyaçtan anlamamız gereken ise eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi kendisine, eşine, altsoyuna ve üstsoyuna ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin bu konuta veyahut işyerine gereksinimleri olması ve gereksinim sonucunda da taşınmazı kullanmak zorunda olması gerekmektedir. Bu durum söz konusu ise yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmalıdır. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları birden fazladır. Kiraya verenin ya da yeni malikin bunları sağlaması durumunda bu davayı açabilecektir. Üst başlıkta bunlara kısa bir şekilde değinilmiş olup ilgili Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi şimdi daha detaylı bir şekilde açıklanacaktır. 1Eski ya da yeni malikin kendisinin , eşinin , çocuklarının ya da torunlarının altsoyunun, babasının ya da annesinin üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu bir kişi olmalıdır. TBK 350. Maddesi konuta gereksinimi olabilecek kişileri sınırlı bir şekilde saymıştır. Sınırlı şekilde sayılan kişiler dışında malikin yansoy akrabalarından veyahut arkadaşlarının gereksinimi olduğu sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Kanun koyucu bu durumda kiracıyı da korumak maksadıyla hükmü dar tutmuştur. 2Yukarıdaki kişilerin bu konuta ya da işyerine ihtiyaçları ve gereksinimleri olmalıdır. Bu gereksinim ve ihtiyaç doğrultusunda bu taşınmazı kullanma zorunluluğu söz konusu olmalıdır. 3 Gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmalıdır. Bu en önemli maddedir. Kiraya veren zorunlu bir gereksinimi olmadığı halde sırf kötüniyetli olarak bahane bularak kiracıyı evden çıkarmak için girişimlerde bulunabilir. Kiracıyı evden çıkarıp ardından kanunda belirtilen kişilerin konutta oturması yerine bu konutu ya da işyerini daha yüksek bir fiyata kiralamak maksadıyla bu tür bir işleme girişebilir. Bu durumda gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmadığı için kiracının tahliyesi ile ilgili açılan dava olumsuz etkilenecek, hatta kiracı aleyhine açılan bu haksız dava reddedilecektir. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ya da zorunlu olduğunu değerlendirecek mercii ise mahkemedir. Taraflar dilekçeler teatisi aşamasında beyanlarını ileri sürerek mahkemeyi ikna etmek zorundadırlar. Mahkeme eldeki somut verilere göre bir karara hükmedecektir. 5 Belirli süreli bir kira sözleşmesinden bahsediyorsak kiraya verenin belirli süreli sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açması gerekmektedir. Kiracı ve kiraya veren çoğu zaman bir kira sözleşmesi yapacakları sırada bu kira sözleşmesini belirli süreli olarak düzenler ve imzalarlar. Ancak her ne kadar kira sözleşmeleri belirli süreli olarak düzenlense de bu süre içerisinde yukarıda da detaylı bir şekilde açıklandığı üzere kiraya verenin de bu konuta ihtiyacı olabilir. Bu ihtiyaç durumunda kiralanan yerin hemen tahliye edilmesinden söz edemeyiz. İhtiyacının doğduğunu belirten beyanlarını içerir dilekçeyi belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerinde mahkemeye vermeli ve kiracının tahliyesi davasını açmalıdır. 6 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda belirtilen fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine kiraya verenin bir ay içerinde tahliye davası açması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi bir yıllık süre içerisinde 6 ay – 6 ay olmak üzere iki dönemden oluşmaktadır. Bir yıl içinde altı aylık fesih döneminden üç ay öncesinde fesih bildiriminde bulunarak dava açılması mümkündür. Fesih dönemleri bu altı aylık dönemler ise de fesih bildirimi için öngörülen süreler bu fesih dönemi bitiminden önceki 3 .aydır. Görülmektedir ki belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren bu belirtilen üç- altı aylık fesih bildirimi için sürelere uyar yani üç ay önceden bildirimde bulunduğu takdirde altıncı ayın sonunda bir aylık süreç içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır. ÖNEMLİ Görülmektedir ki süreler kanun ile belirlenmiş kesin sürelerdir ve bu sürelere riayet edilmediği durumlarda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları sağlansa dahi dava usulden reddedileceği gibi kiraya veren o yıl kiracısını çıkaramama gibi bir yaptırımla baş başa kalacaktır. Kiraya verenin hak kaybı yaşamaması sürecin daha fazla uzamaması adına hukuki yardım alması davanın onun lehine sonuçlanması adına son derece önemlidir. Yeni Malik Ve Yakınlarının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açması Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları açısından eski malikten farklı ek olarak birtakım başvuracağı yollar söz konusudur. Yeni malik evi aldıktan sonra bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmalı , eve kendi gereksinimi olduğunu bir ihtarname ile kiracıya bildirmelidir. Bu ihtar çekildiği takdirde ev sahibi 6 ay sonra kiracının tahliye edilmesi için bir dava açabilir. Bu bir aylık sürede ihtarname çekilmediği takdirde kira sözleşmesini aynı şartlarda üstlenmiş olur. Kiralayanın Konut İhtiyacının Olduğunun Kabul Edildiği Bazı Haller Kiralayanın kirada oturmasıKiralayanın bir yakını ile birlikte yakınına ait evde oturmasıKendi konutunda oturmakta olan kiralayan haklı sebeplerle kiralanan da oturmak istemesi. Örneği sağlık durumu kiraya verdiği konuta taşınmasını gerektirebilir, kiralayanın oturduğu yer alan itibariyle konut ihtiyacını karşılamıyor ekonomik açıdan daha elverişli olaması. Örneğin kiralanan yakıt ve genel gideler bakımından daha az evlenmek üzere olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesiKiralananın kiralayanın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesi Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir? İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme de kanun ile düzenlenmiştir. Kiraya veren dava açmak dilekçe yazmalı akabinde tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemeye dilekçesini teslim etmelidir. Görev yönünden tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi, yetki yönünden ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Dava açılırken görev ve yetkiye son derece dikkat edilmesi gerekmektedir. Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi birinci fıkrasında kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunu ele almıştır. Kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra şayet haklı bir sebep yoksa kiralanan taşınmazı eski kiracı haricinde başka birine kiralayamaz. Kanun bu süreyi üç sene ile sınırlandırmıştır. Üç sene dolmadan kiraya verenin eski kiracı harici başka bir üçüncü kişiye kiraladığı durumda, eski kiracının mülk sahibine tazminat davası açması mümkündür. Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracı Ne Yapmalıdır? Kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda kiracı tarafın başvuracağı hukuki hakları mevcuttur. Kiraya veren Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesine aykırı davrandığı takdirde kiracının mahkemeye başvurması halinde kiraya verenin kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. İlgili kanunda da belirtildiği üzere bu hükmedilen tazminat bedeli son kira dönemindeki bir yıllık kira bedelinden az olmayacaktır. Eski Kiracının Yeniden Kiralama Yasağı Sebebiyle Tazminat Hakkı Kiraya veren ev sahibi ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini sağlamışsa, kira konusunu taşınmazı 3 yıl süre ile başkasına kiraya veremez. Borçlar Kanunu’nun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. maddesi şu şekilde açıklayabiliriz. Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebebi olmadan kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Söz konusu maddenin devamında yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya verenin eski kiracıya karşı son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulacağı açıkca belirtilmiştir. Burada görülmektedir ki tazminatın alt sınırını son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli oluşturmaktadır. Fakat eski kiracının tahliye dolayısıyla uğradığı zarar bundan yüksek ise bu zarar miktarı da talep edilebilir. Tahliye işlemi mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmelidir. Yeniden kiralama yasağının ihlali neticesinde tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” dava şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının mevcut olması ve bu karara ilişkin olarak icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartını aramaktadır. Kanun gerekçesinde tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliğine yer vermiştir. Kısaca özetlemek gerekirse kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç dolayısıyla tahliye talep etmesi ve hatta bu sebeple ihtarname göndermiş olması tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır. Tahliyeye zorlama şartı ancak mahkeme ilamının icraya konulması ile sağlanmış olmalıdır. İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Hizmetleri Tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiKira tespit davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiİhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiYeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesiKira sözleşmesinin düzenlenmesiTahliye taahhüdü düzenlenmesiKira alacaklarının tahsili amacıyla icra takibi açılması ve takip edilmesiKira ödenmemesi sebebiyle tahliye işlemleri yapılması Son Olarak Dikkat Etmesi Gerekenler İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, işyeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya işyerini tahliye ettirmesi ya da konutun veya işyerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler. Kiracı kiralananı dilediği tarihte 1 yıl için kiraladığı bir kiralananı 3 ay sonra tahliye ederek anahtarın apartman yöneticisine bırakarak ve üstü kapalı işyeri kiralarında Kira dönemi bitmeden 15 gün öncesinde kiraya vereni haberdar etmek suretiyle kiralananı kiralananı sözleşme süresinin sona ermesinden önce kiraya verene iade etmesi hali öğreti ve uygulamada erken tahliye olarak tahliye etmenin bazı sonuçları vardır. Bu sonuçlar Türk Borçlar Kanunun 325. Maddesinde vazedilmiştir. Türk Borçlar Kanunu Madde 325- “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”Kiracı erken tahliye halinde kira dönemi sonuna kadar kira bedelinden sorumlu olduğu halde Türk Borçlar Kanunu bu sorumluluğu kiracı lehine sınırlandırmış ve bu durumda 2 ihtimal kirayı aynı koşullarla devralmaya hazır ve kiraya veren tarafından kiracı olarak kabul edilmesinin reddi haklı kabul edilemeyecek bir kiracı bulduğu takdirde dönem sonuna kadar olan kira borcunu ödemekten kurtulur. Örneğin kuruyemişçi olarak işletilen bir dükkanı kiracı artık işletmek istememekte ve yerine aynı koşullarla başka bir kiracı bulmuş ise öncelikle kiracı yönünden durum incelenir. Kiracı adayı çevresinde mafya olarak bilinen makbul olmayan bir kişi olabilir yahut borca batık yani kirayı ödeme gücü şüpheli biri ise kiraya verenin bu yeni kiracıyı kabul etmesi kendisinden beklenemez. Yine kiracı mevcut kullanımı değiştirecek ise örneğin kuruyemişçi olarak işletilen dükkanı masaj salonu olarak işletmeyi düşünüyorsa bu takdirde kiraya verenin bu yeni kiracının kira aktini devralmasını kabul etme mecburiyeti madde ayrıca süre bakımından da kiracıyı koruyan bir sınırlandırma sorumluluğu kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği süre ile sınırlı olarak devam Hamamyolunda olan bir dükkan aylık kira bedeli ile kiraya verilmiş dükkan aynı kira bedeli ile yeni bir kiracıya yaklaşık 1 ay süre içinde kiraya verilebilir diyor isek bu takdirde kiracı 1 ay süre ile kiradan sorumlu olacak 3 aylık süre içinde kiraya verilebilir deniyor ise bu takdirde 3 aylık süre için kiradan sorumlu Hukuk Dairesi2017/1898 E 2017/3140 Tarihli emsal bir kararında “Sözleşmeye bağlılık ahde vefa ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”Diyerek erken tahliye halinde kiracının sorumluluğuna işaret ve huzurla kalın Kiracının erken tahliyesi ve konuta hasarı 2002 de bir konut almıştım. Remax'ın da düzgün bir kontrat düzenleyeceğini umuyordum. 2002 aralıkda 750 ytl ye evi kiraya verdim. 2005 aralıkta sözlü olarak anlaşarak Kira 2006 aralığa kadar uzadı. 2006 Mart sonunda evi tahliye edeceğine dair bir noter ihbarnamesini tarihli ve deposito iadesi isteğini tarihinde muhtardan aldım. tarihinde Kiracının muhtara bıraktığı ev anahtarını alarak apartmandan komşularla birlikte eve gittim. yeni mutfak dolaplarım, pejmurde, sıfır jakuzi çalışmıyor, kombi çalışmıyor. duvarlarda 100 ün üzerine dübel, lavabolar yerlerde, ev pislik su doğalgaz biz evi almadan önceki kiracının adınaydı, talebimize rağmen üzerine almamıştı, ama otomatik banka Son gelen faturalarda çıkardığını gördüm, onları evde hasar tesbit davası açmak istiyorum. Bende başka yerde kiracıyım. Zor durumda kaldım Adalet Bakanlığı Bakırköy Sulh Hukuk Hakimliği doğru yer mi. Dilekçede yukarıdaki ayrıntıları belirtmeli miyim? Ardından tesbit tutarını ve erken tahliye nedeniyle uğradığım zararı talep edebilir miyim? Yoksa kontratda kiracı evi boşaltmak isterse 2 ay önceden haber veriri ve evi yeni kiracı adaylarına gösterecektir yazıyor ama uygulanmadı. ihbarnamesine dayanarak depoziti için doğrudan ihtiyati haciz çıkarıp, bize üzme şansı var mı? Allah herkese paradan ziyade saygılı ve mantıklı insanlarla karşılaşma şansı versin, diyorum. mümkünse acil cevap bekliyorum. saygılarımla, nalan ergin Hukuki NET Güncel Haber 20-04-2006 100443 Nedir? Eğer mülkünüz 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan bir gayrimenkul ise büyük bir ihtimal öyledir. kiracı kira süresinin bitiminden 15 gün önce yazılı olarak size akdi fesh edeceğini bildirmezse; kira kontratı aynı şartlarla bedel hariç 1 yıl daha uzar. Bu halde böyle bir bildirim yoksa sözlü veya yazılı anlaşın farketmez kontrat bir yıl daha uzamış olur. Bu halde de; kiralanandan erken çıkmış olsa bile süre sonuna kadar olan kira bedelinden sorumludur. Depozitoyu iade etmeyiniz. Kiracının anahtarı muhtara bırakmak gibi bir hakkı yoktur. Bunu kabul durumunda değilsiniz. Eve komşularla girmeniz iyi olmuş, gerektiğinde tanık olarak dinletirsiniz. Evin durumu ile ilgili, hiçbir şeye dokunmadan hemen mahkeme kanalıyla bir tespit yaptırmalısınız. Ayrıca siz evin bütün durumunu gösterecek şekilde, tarihli fotoğraf çektirin. Elektrik, su, doğalgazla ilgli olarak kontrata dayalı olarak o bedelleri talep edebilirsiniz. Kiralananın bulunduğu yeri söylememişsiniz ama zaten tespit mahkemelerinde yetki kuralı yoktur. En az masrafla, en kolay ve hızlı olabilecek mahkemeden yaptırabilirsiniz. Genellikle bu tür tespitleri sulh hukuklar yapar. Tespit dilekçesinde, ileride açacağız alacak/tazminat davasında işinize yarayacak tüm hususları belirtip, tespitini isteyin. Tespit edilmesini istediğiniz şeyleri tek tek maddeleştirebilirsiniz. 1-Mutfak dolaplarının kırık, döküp olup-olmadığı, genel durumu, 2-Jakuzinin çalışıp-çalışmadığı, 3-Kombinin çalışıp-çalışmadığının tespitini talep ederim gibi... Dilekçede genel olarak evi ne zaman satın aldığınız, ne zaman ne durumda kiraya verdiğiniz, sonrasındaki gelişmeler ve şu anki durumunu genel hatlarıyla anlatınız. Bundan sonraki davada ise; Aralık 2006'ya kadar olan kira bedelleri, evin şu anki durumu nedeniyle oluşan zararınız, tespit nedeniyle yaptığınız masraflar, bunun dışında kontratın erken feshi nedeniyle uğradığınız zararları isteyebilirsiniz. Depozito için ihtiyati haciz kararı alamaz. Kolay gelsin. hazır bu konu açılmışken ben de madalyonun ters tarafında olan kişiyim. yani kiracıyım. 2002 yılında kiracı olarak evi tuttuğumuzda bizde ev sahibinin bizzat kendisinden evi sayın mal sahibi arkadaşın kiracısından aldığı gibi aldık. evin cilaları da dahil olmak üzere kendimiz yaptırdık fatura beyanları da mevcuttur. kombinin bakımı da dahil olmak üzere. amma velakin; evden çıkarken ki usullerine göre evi tahliye ettik. evin boyasından cilasına kadar biz yaptığımız halde evi kendi yaptırmış gibi bizden kullanımdan dolayı eskime yapmış diye depozitomuzu vermedi ki ben yaptırdığım herşeyin faturasını almıştım. peki almasaydım neye göre tespit yapılacaktı. haklarımı nasıl alacaktım. eve girerken illa ki noterden mi işlem yapılmalıdır ki hak alınabilsin evin iki camı dahi ciddi çatlaktı. hala eski mal sahibim le davam devam ediyor. bu arada daha sonra giren kiracı eve tek bir işlem dahi yapmayı gerek görmedi. ve adamın dediği tek şey hayatımda bir kiracıdan böyle bir ev teslim almadığımdır. eve yaptığım giderken de haklkım olan şeyleri bile sökmeden çıktım. bir de dava devam eden bir meskene yeni kiracı alınabilir mi? şu an hala alcağım olan depozito var iken verişlmemesi önceki mal sahibinin ben zaten eve girmeden önce tadilat yaptım üstüne kendi zevkine göre ikinci bir tadilat yaptı demesi de üstelik yaptığım tadilat eskimiş oldu halbuki ev ahırdan beterdi tuttuğumda. tek hatamın evi tutar iken noterden işlem yaptırmam olduğu kanısındayım. tespit davası nedir. bu durumda neyin tespidi yapılır hala anlamış değilim. bir de üstelik kira kontratı 3 aylık ödemeydi ve de ben arttırım zamanlarda gerek üstünü tamamlamak babında gerekse kendisi dul olduğpu ve çocuğunun bakımını üstlendiği için kontrat değerinden fazla arttırım yapmıştım. bununla da kalmadı çocuğum hasta dedi vaktinden önce kira çıkardım. sıkıntım var dedi var sa kendimden yoksa dostumdan bulup vaktinden önce kira ödedim ama şimdi bu kadar iyiliğe karşı depozitomu almak şuraya dursun bşr de avukat masrafı ödüyorum şu anda. ben haklarımı nasıl alacağım. gecenin 2 sinde arayıp ya da gelip bizzat peşin aldığı kira bedelleri içinde kontratta böyle gösterdik asıl kira buydu o kiralarda bazen verildi bazen verilmedi diye beyanda bulunuldu. yani üstüne bir de borlu çıkarmaya kalktı bizi. Sayın Aköz, Depozito esasen kanunla düzenlenmiş bir konu değil. Uygulamada gelişen ve mahkemelerin de bu meyanda ele aldığı bir kavram. Ancak depozito bedeli, bir amortisman bedeli gibi düşünülemez. Yani kullanımdan dolayı eskidi, ben de bunun bedelini alıyorum gibi bir mantık burada doğru değildir. Çünkü zaten kira akdi, bir şeyin kullanılmasına matuf bir akittir. Dolayısıyla siz kiralanandan çıkarken, sizin kullanımınızdan kaynaklanan ve tamirat gerektiren durumlarda depozito bedeli kullanılabilinir. Faturalarınız olması iyi, eve girerkenki durumu ve tadilatın keyfi değil, zaruri olduğunu tanıkla ispat edebilirsiniz. Dava devam ederken evi yeniden kiralayabilirler, bunun hukuken bir engeli yok. Sizin durumunuza bir engeli de yok. Yeni kiracıyı da -kabul ederse eğer- tanık olarak dinletebilirsiniz Noterden işlem dediğiniz şey nedir anlamadım ama tespiti soruyorsanız Noterden de tespit yaptırabilirsiniz ama genel de yapılan mahkemeden yapılacak olan tespittir. Sulh hukuk mahkemesinden tespit yapması istenir. Bu tespitte tespit edilmesini istediğiniz şeyleri belirtip o konularda bir rapor alırsınız. Hakim, bilirkişi, zabıt katibi, mübaşir eşliğinde mahkeme heyeti gelir, durumu yerinde tetkik eder ve bir rapor düzenlenir. Sizin durumunuzda bu evin teslim aldığınız anındaki eksiklikleri ve tamir gerektiren hususlar ile bunun bedeli olurdu ve şu an kiralayanın tüm iddialarını temelsiz bırakırdı. Kira bedeli konusundaki kiralayanın beyanları kira kontratı karşısında geçersiz olacaktır. Avukatınızın olduğunu söylüyorsunuz, daha detaylı bilgi için kendisine başvurunuz.

kira tespit davası devam ederken tahliye